NVM Business heeft er het afgelopen jaar drie Angelsaksische leden bij gekregen. Vanwaar die aardverschuiving?
‘De toetreding van de Angelsaksische vastgoedadviseurs zou ik eerder een geleidelijk proces noemen,’ zegt Sander Heidinga, voorzitter van NVM Business. ‘DTZ Zadelhoff is lange tijd lid geweest, trad uit en werd in 2019 opnieuw lid na de overname door Cushman & Wakefield, dat zich in 2019 aansloot bij de NVM. Colliers International was al in 2011 lid geworden door de overname van Boer Hartog Hooft. In 2020 zijn Savills en JLL ook toegetreden.’

Wat is er in de tussentijd nog meer veranderd?
‘De NVM is steeds professioneler geworden. Vroeger werd de vereniging aangestuurd door leden zelf die daar tijd voor vrijmaakten. Nu hebben we onze deelnemingen, zoals Funda, dataplatform Brainbay en softwarebedrijf Flux ondergebracht in een holding. Die is eigendom van de vereniging, maar heeft een eigen directie en raad van commissarissen.’

Was die professionalisering nodig?
‘Ja en nee. Natuurlijk konden we onze bedrijven blijven aansturen zoals we dat deden: vanuit de coöperatieve vereniging. Maar we moeten ook nadenken over de koers, de strategie en de gewenste uitkomsten. De huidige structuur biedt de ruimte voor ondernemerschap en creativiteit, maar houdt de verbinding met de leden in stand.’

Wat vinden de leden van de NVM van de veranderingen?
‘Historisch viel de achterban van de NVM vooral onder het midden- en kleinbedrijf. Die leden hadden met de NVM eenzelfde soort relatie als met een voetbalvereniging of een politieke partij. Ze voelden zich lid van een club. Met de toetreding van de Angelsaksische vastgoedadviseurs recentelijk hebben we vier corporates in onze geledingen. Zulke nieuwe leden kijken naar het ondernemingsplan en stellen de vraag: wat moet er gebeuren?’

Na de kredietcrisis oefenden de Autoriteit Financiële Markten en de Nederlandsche Bank druk uit op de sector om de transparantie te vergroten. Heeft dat ook een rol gespeeld?
‘Wij zelf wilden met onze databank voor een goed geoliede vastgoedmarkt zorgen. Het is niet ons primaire doel om de toezichthouders tevreden te stellen. Op het gebied van transparantie is Nederland al een oase in Europa. We hebben het echt goed voor elkaar. En er is veel marktinformatie beschikbaar over commercieel vastgoed.’

Is de NVM bereid om data te delen met toezichthouders?
‘Dat verzoek hebben we niet gekregen. Als de overheid geaggregeerde bulkdata vraagt, kunnen we daarover nadenken. Zulke data delen we overigens al met universiteiten voor wetenschappelijk onderzoek.’

Zou de NVM data op objectniveau delen met toezichthouders?
‘Het is al een hele tijd geleden dat daarover discussies plaatsvonden. Dat is nu niet opportuun. Trouwens, alle kooptransacties staan in het Kadaster.’

In het Kadaster zijn niet de huurcontracten te zien. Is over de openbaarmaking daarvan recent nog gesproken met de toezichthouders?
‘Verplichte openbaarmaking van huurcontracten heeft bij mijn weten geen prioriteit bij de overheid. Het zou ook een heel dure en ingewikkelde operatie worden.’

Wil de NVM nog iets verbeteren aan haar data?
‘We hebben een heel goede database, maar op onderdelen kan die inderdaad nog beter. Er valt bijvoorbeeld nog wat op te schonen. Onze leden halen gegevens uit onder meer de Basisadministratie Adressen en Gebouwen. Die is nog erg grof. Veel mutaties tijdens het gebruik van een pand worden niet doorgegeven. Een verplichting om wijzigingen in de BAG op te nemen zou zeker helpen. Die informatie kan heel belangrijk zijn om de waarde van een gebouw te bepalen. Het maakt nogal wat uit, wanneer een opslagruimte in een bedrijfspand verandert in een kantoorvloer.’

Wil de NVM nog iets toevoegen aan haar data?
‘We willen de dekking verhogen, want nog niet alle gegevensvelden worden altijd even goed ingevuld. Incentives, het energielabel en de staat van onderhoud zijn allemaal belangrijk voor de waarde van een pand. Dat is een kwestie van discipline bij de leden, maar ook van automatisering van de aanlevering. Maar wat de waarde van een pand bepaalt, kan ook veranderen. Misschien komen we door de coronacrisis wel tot de conclusie dat looplijnen invloed hebben op de waarde van een pand. Ik zeg niet dat het gebeurt, maar wel dat inzichten over taxaties kunnen wijzigen. En dat onze database mee kan veranderen.’

Wil de NVM iets veranderen aan de ontsluiting van de data?
‘Na de automatisering van de aanlevering is de volgende stap de automatisering middels kunstmatige intelligentie van de analyses. Welke kant gaat de markt op? Met zulke analyses kunnen we vastgoedadviseurs en taxateurs bedienen. Nu is die markt nog niet groot genoeg voor heel forse investeringen, maar dat kan veranderen. We zien nu al hoe accountants de opstelling van jaarrekeningen automatiseren. Er moet een paar menselijke ogen naar kijken, maar veel van het voorwerk kun je laten doen door intelligente software. Het begint natuurlijk wel met de kwaliteit van de data. Garbage in, garbage out.’

Hoe voorkomt de NVM dat leden data voor zichzelf houden?
‘Alleen vertrouwelijke transacties mogen worden afgemeld, zoals wij dat noemen. Wanneer dat gebeurt, controleren we de reden voor die vertrouwelijkheid. Een belegger kan bijvoorbeeld bepalen dat de huurprijzen van de eerste en laatste unit in een winkelstrip niet bekend worden, omdat deze winkels soms moeilijker te verhuren zijn. Dan zijn de huurprijzen van deze units lager, maar geven die dus geen goed beeld voor de totale strip. Zo kan ook een huurder aangeven dat de gegevens uit zijn contract niet openbaar mogen worden. Wat niet kan, is dat onze leden gegevens voor zich houden om een kennisvoorsprong te behouden.’