De woningmarkt is in het derde kwartaal verder verkrapt. Het aanbod op de woningmarkt heeft het record aantal transacties in het 3e kwartaal niet bij kunnen houden. Daarmee is de keuze voor woningzoekers verder beperkt. Wél zijn er nog altijd veel potentiële kopers.

NVM voorzitter Onno Hoes maakt zich, ondanks de vele transacties, grote zorgen over de toekomst van de woningmarkt. “De consument heeft nauwelijks meer iets te kiezen en daarmee zien we dat de prijsontwikkeling verder omhoog gaat. De woningmarkt heeft echt verruiming nodig van het aanbod om woningen voor een grote groep betaalbaar te houden.

We hebben op korte termijn een noodplan nodig om de woningmarkt op dit vlak vlot te trekken. We begrijpen dat corona en de gevolgen hiervan de hoogste prioriteit hebben binnen het kabinet, maar de woningmarkt zou dan toch direct daarna moeten komen.” De NVM krapte-indicator is in het 3e kwartaal op 2 uitgekomen, het laagste niveau van deze eeuw. Een consument kan bij zijn zoektocht nog maar uit twee woningen kiezen, terwijl normaalgesproken dat tussen de 5 tot 10 woningen zijn.

In totaal werden er dit derde kwartaal 41.583 koopwoningen verkocht, het hoogste aantal in bijna 3 jaar en qua verkoop het beste derde kwartaal dat NVM ooit had. Dit is een stijging van 7% ten opzichte van het tweede kwartaal 2020. Ten opzichte van dezelfde periode in 2019 is het een stijging van maar liefst 14,4%.

Transactieprijs

De verkoopprijs van de gemiddeld verkochte woning in Nederland is zeer sterk gestegen. Deze komt in het derde kwartaal van 2020 uit op 354.000 euro, een stijging ten opzichte van vorig jaar van 11,6%. Het is meer dan twintig jaar geleden dat de prijsontwikkeling in een jaar tijd zo hoog was. De vraagprijs van de verkochte woningen lag gemiddeld op 348.000 euro, bijna 2 procent onder de uiteindelijke transactieprijs. Van een coronadip, is dus net als in het vorige kwartaal, geen sprake.

NVM-voorzitter Onno Hoes vindt dat het kabinet niet voldoende doet om meer aanbod te creëren. “Als ze geen extra maatregelen treffen dan snijdt het kabinet zichzelf enorm in de vingers. Dat kost namelijk banen, de verduurzaming gaat veel langzamer dan gepland en de woningen zijn voor een gemiddeld huishouden niet meer te betalen. Als je het probleem wil aanpakken en al die mensen niet in de kou wilt laten staan, dan mag je wel met de snelheid van Max Verstappen aan het werk gaan.”

Verkoop woningtypen

Op jaarbasis (2019-Q4 tot en met 2020-Q3) worden er nu bijna 154.000 woningen verkocht door NVM-makelaars. Het woningtype vrijstaand laat de grootste stijging van het aantal verkopen in een jaar zien. Er werden er in het derde kwartaal maar liefst 21,4% meer van verkocht. Ook 2-onder-1-kapwoningen werden flink meer verkocht, 17,7% in de plus vergeleken met vorig jaar.

Van appartementen werden er de afgelopen jaren gestaag steeds minder verkocht, van ruim 13 duizend per kwartaal 4 jaar geleden tot minder dan 9 duizend per kwartaal dit jaar. Dit kwartaal neemt de verkoop weer toe tot boven de 10 duizend. Het is de vraag of het een eenmalige stijging is, of het begin van een herstel van lange tijd ‘s lands best verkochte woningtype.

Lana Gerssen, voorzitter van de vakgroep Wonen ziet dit ook dagelijks in de praktijk. “De zomer van 2020 was voor NVM makelaars een andere zomer dan die van voorgaande jaren. Waar normaal in het derde kwartaal sprake is van een seizoensdip en de agenda’s van onze makelaars een wat rustiger beeld gaven, is het deze afgelopen zomer allemaal met volle kracht doorgegaan.

Zowel in het tweede kwartaal als in het derde kwartaal zijn er wat meer woningen te koop gezet dan in de jaren hiervoor. Deze woningen werden echter over het algemeen snel weer verkocht, waardoor de drukte onverminderd doorging in de zomer. Hierdoor is nog steeds sprake van druk op de prijzen en een verdere verkrapping van de markt.”

Trek naar landelijk gebied

Het afgelopen kwartaal zijn er extra veel tweekappers en vrijstaande woningen verkocht, zowel vanuit het aanbod dat net op de markt gekomen is, als hetgeen dat al wat langer te koop stond. De populariteit van deze woningtypen is dus toegenomen.

Het past goed in het beeld dat steeds meer mensen de Randstad verruilen voor het wonen in een minder stedelijk gebied. Deze trend is al sinds eind 2015 ingezet en heeft zich sinds corona doorgezet. In het 3e kwartaal zag de NVM in de provincies Gelderland, Overijssel, Friesland en Limburg het aandeel kopers uit de stedelijke gebieden van de Randstad verder toenemen. 

Het derde kwartaal bestaande woningbouw in cijfers:

• De NVM krapte-indicator komt dit kwartaal uit op 2,0, een ongekend lage stand. We moeten terug naar 1999 om een dergelijk lage krapte-indicator te vinden.
• De NVM-makelaars verkochten 41.583 bestaande koopwoningen, het hoogste aantal in bijna drie jaar en qua verkopen het beste 3^e kwartaal ooit binnen NVM. T.o.v. van 2019 een stijging van maar liefst 14,4%.
• De transactieprijs komt in het 3e kwartaal van 2020 uit op 354 duizend euro, een stijging ten opzichte van vorig jaar van maar liefst 11,6%.
• De looptijd van verkochte woningen bedraagt nu 30 dagen, zes dagen korter dan een jaar geleden.
• De vraagprijs van de gemiddelde te koop staande woning komt uit op 480 duizend euro, dat is een stijging van 3,8% t.o.v. tweede kwartaal 2020 en 9,5% t.o.v. derde kwartaal 2019
• De looptijd van het aanbod, dus de tijd in dagen dat een te koop staande woning gemiddeld al te koop staat, is verder gedaald. De gemiddelde woning in Nederland staat nu 101 dagen te koop. In het derde kwartaal 2019 was dat nog 135 dagen.

Nieuwbouwwoningen

Normaal gesproken is de zomervakantie een betrekkelijk rustige periode voor de nieuwbouw. Weinig nieuwbouwprojecten gaan dan in de verkoop. Dit jaar is dat anders. In het derde kwartaal zijn er 10.500 woningen en kavels te koop gezet, circa 2000 meer dan normaal in Q3. Het aanbod heeft het aantal verkopen ook omhoog gestuwd.

Met 9.400 nieuwbouwwoningen en -kavels is er 45% meer verkocht dan in 2019 en 24% meer dan het tweede kwartaal in 2020. Het naar voren halen van nieuwbouwprojecten in het derde kwartaal zal volgens verwachting effect hebben op het aanbod in het vierde kwartaal. Er is namelijk niet ineens meer nieuwbouw beschikbaar.

De stijging van het aanbod is vooral zichtbaar in de appartementenmarkt. In het derde kwartaal van 2020 zijn twee keer zoveel appartementen te koop gezet dan wat normaal in deze periode van het jaar gebruikelijk is. Driekwart van deze appartementen heeft een prijs van 3 ton of hoger.

Voorzitter Onno Hoes vindt dat ook het tempo van de nieuwbouwplannen omhoog moet. “Het tekort aan nieuwbouw heeft steeds negatievere effecten op de woningmarkt. De gemeenten en de provincies moeten echt meer en sneller grond aanwijzen waar gebouwd kan worden. En als zij er niet uitkomen dan moet de landelijke overheid regie nemen.

Een woningmarktregisseur kan daar uitstekend bij helpen. Iedereen moet er van doordrongen zijn, dat het eigenlijk al 5 over twaalf is. We zijn het met elkaar aan onze stand verplicht om een passende woning voor alle generaties te bouwen op een duurzame manier.” 

Het derde kwartaal nieuwbouw in cijfers:

• In het 3e kwartaal 2020 zijn er bijna 45% meer nieuwbouwwoningen verkocht door NVM-makelaars dan een jaar eerder. Het gaat om circa 9.400 nieuwbouwwoningen.
• Het te koop staande aanbod van nieuwbouwwoningen is met 15.800 woningen vergelijkbaar met een jaar eerder (1% meer dan een jaar eerder). Wel zijn er in het 3e kwartaal 2020 22% meer nieuwbouwwoningen in de verkoop gegaan dan een jaar eerder in dezelfde periode.
• De prijs van de gemiddeld verkochte nieuwbouwwoning is in een jaar tijd met 9% toegenomen tot gemiddeld 410 duizend euro in het 3e kwartaal 2020.
• De krapte-indicator van de nieuwbouw is in het 3e kwartaal 2020 uitgekomen op 5,5. Dat is flink lager dan de krapte-indicator van een jaar geleden (3e kwartaal 2019: 7,9).