De regelgeving

Vanaf 1 juli 2022 geldt er een verplichting tot het hebben van rookmelders, zowel bij bestaande bouw als nieuwbouw. Deze eis is opgenomen in artikel 6.21 lid 6 van het Bouwbesluit en luidt als volgt. Een bestaande woonfunctie heeft op iedere bouwlaag met een verblijfsruimte of met een besloten ruimte waardoor een vluchtroute voert tussen de uitgang van een verblijfsruimte en de uitgang van de woonfunctie een rookmelder die voldoet aan de NEN; zie EN 14604.

Dit betekent dat op iedere verdieping van een zelfstandige woning ten minste één rookmelder is. Daarnaast dienen er ook rookmelders te zijn in besloten ruimtes waar een vluchtroute doorheen loopt, zoals meestal de hal, gang en overloop. Voorts zal de gemeente zorgdragen voor de handhaving van bovenstaande verplichting. Naar de praktijk vertaalt dit alles zich als volgt.

In de praktijk

Bij een doorsnee eengezinswoning zal er zowel in de entree / gang op de begane grond, als de overloop op de eerste verdieping én (de overloop) op de zolder een rookmelder moeten zijn, in totaal dus een verplicht aantal van drie rookmelders. In een appartement moet er een rookmelder in de hal van het privé gedeelte zijn. En bij een kamerwoning, zoals bijvoorbeeld in een studentenhuis, dient er een rookmelder in elke kamer aanwezig te zijn.

Aan het type rookmelder is geen wettelijke eis gesteld, zolang deze maar voldoet aan voornoemde NEN kenmerken. Het wordt aangeraden om rookmelders te gebruiken die een batterij hebben met een levensduur van 10 jaar. De handhaving zal plaatsvinden door gemeentelijke ambtenaren, maar het zal praktisch moeilijk zijn om achter de deur te controleren of de rookmelder daadwerkelijk op elke etage hangt en naar behoren functioneert.

Verantwoordelijkheid van eigenaar en verhuurder

De bovenstaande verplichting rust op de eigenaar van de woning. De verkoper van een woning is dus na 1 juli 2022 in beginsel gehouden om de woning met vereiste rookmelders te leveren aan de nieuwe eigenaar. Gebeurt dit niet, dan zou de discussie kunnen ontstaan of er sprake is van een gebrek in de zin van artikel 6.3 van de koopovereenkomst. Immers, normaal gebruik houdt in dat de woning kan worden bewoond op een voldoende veilige manier, met een redelijke mate van duurzaamheid en zonder dat het woongenot wezenlijk wordt aangetast. Het laatste woord hierover is uiteraard aan de rechter.

Het ligt hierbij wel voor de hand dat het ontbreken van de rookmelders de koper bekend of kenbaar zal zijn. Al bij de bezichtiging kan de oplettende koper opmerken dat er rookmelders ontbreken. En de zich goed geïnformeerde koper zal de verplichting tot het hebben van rookmelders in de woning haast niet kunnen zijn ontgaan. Het ontbreken van de rookmelders zal dus waarschijnlijk voor rekening en risico van de koper komen.

Voormelde verplichting geldt eveneens voor verhuurders. Wordt de verplichte rookmelder niet op tijd geplaatst, dan lopen verhuurders het risico op een huurprijsvermindering. Het ontbreken van de rookmelders kan immers als een gebrek in de zin van artikel 7:204 lid 2 Burgerlijk Wetboek worden aangemerkt. Huurders zullen daarentegen hun medewerking moet verlenen voor het plaatsen van de rookmelders. Het installeren van de rookmelders vormt een dringende werkzaamheid waaraan huurders ingevolge artikel 7:220 lid 1 Burgerlijk Wetboek hun medewerking dienen te verlenen.

De verplichte rookmelders vloeien namelijk voort uit het Bouwbesluit en het plaatsen van de rookmelders is ten behoeve van de veiligheid van de huurders. Alhoewel het plaatsen van de rookmelders de verantwoordelijkheid van de verhuurder is, is de huurder verantwoordelijk voor het onderhoud van de rookmelder (zoals bijvoorbeeld het vervangen van de batterijen) als zijnde een kleine herstelling, zoals bepaald in het besluit Kleine Herstellingen.

Gevolgen voor de dekking van verzekeringen

Inboedel- en / of opstalverzekeringen zien onder andere toe op de vergoeding van schade als gevolg van brand. Wat nu als er brand uitbreekt na 1 juli a.s. en er zijn geen rookmelders geplaatst? Het is nog niet duidelijk of verzekeraars de polisvoorwaarden zullen aanpassen naar aanleiding van de wettelijke verplichting tot het hebben van rookmelders in woningen.

Vooralsnog geven Aon en Achmea aan dat het al dan niet hebben van een rookmelder nog geen effecten heeft op de dekking van de polis. Er zijn overigens wel berichten bekend van verzekeraars die aan het onderzoeken zijn hoe zij met de verplichte rookmelders kunnen omgaan. Laat uw klanten zich hierover tijdig en goed informeren door hun verzekeraar of assurantieadviseur.

Aanvullende informatie

De Brandweer heeft op haar website aanvullende informatie over onder andere het type rookmelder, de plaatsing en het onderhoud hiervan, zie hiervoor: https://www.brandweer.nl/onderwerpen/rookmelders/

Conclusie

Het plaatsen van een rookmelder is een kleine ingreep met een grote impact. Rookmelders kunnen levens redden. Vandaar zijn deze vanaf 1 juli 2022 verplicht in elke woning. Het is raadzaam om uw klanten te wijzen op deze verplichting.  Hun verantwoordelijkheden en risico’s hierbij zijn afhankelijk van hun positie als (ver)koper of (ver)huurder. Aan de hand van dit artikel kunt u uw cliënten hieromtrent adviseren.